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Nueva Ley de alquileres

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nueva ley de alquileres

Qué pasó esta semana en el mercado inmobiliario

Cuáles son las principales modificaciones que estipula la Ley 27551 en los contratos de locación

En cuanto al domicilio: 

La nueva ley de alquileres establece que se puede constituir un domicilio electrónico en donde serán válidas todas las notificaciones.

En cuanto a la garantía en locaciones de vivienda: 

No se puede requerir al locatario depósito dinerario en cantidad mayor al primer mes de contrato. Y la devolución se hará al valor del último mes de alquiler pagado. Si el monto dejado en garantía fuese menor al primer mes de alquiler, se tomará la proporcionalidad para el cálculo del monto de devolución. Además debe devolverse a la finalización del contrato. El locador puede retener de ese importe los montos adeudados. Si hay montos que aún no han sido facturados puede acordarse el pago igual al de la última factura o retener dicho monto. En este último caso el locador devolverá el importe retenido cuando el locatario le entregue el comprobante del pago realizado.
El locatario deberá ofrecer dos de las siguientes garantías.
Titulo de propiedad de un inmueble
Aval bancario
Seguro de caución
Garantía de fianza o fiador solidario
Garantía personal del locatario demostrada por recibo de sueldos o certificado de ingresos o cualquier otro medio.
Para las 4 primeras opciones el locador no puede pedir que la garantía sea superior a 5 meses de alquiler. Para el caso de la garantía personal no puede solicitar que sea mayor a 10 meses de locación.

En cuanto al plazo:

El plazo mínimo de los contratos cualquiera sea su destino será de 3 años. Si el contrato no estipula plazo mayor se tomará como que es de 3 años. Hay excepciones que son las establecidas en el art. 1199.

En cuanto a la conservación del inmueble:

Agrega que si hubiese un desperfecto urgente que le impidiese (o disminuyese)al locatario el uso y goce de la cosa locada, el inquilino notificará al propietario para que lo arregle, si luego de 24 hs. de haber recibido la notificación el locador no solucionase el problema el locatario podrá repararla con cargo al locador. En el caso que la reparación no fuese urgente el plazo es de 10 días, transcurridos los cuales el inquilino podrá hacer la reparación con cargo al locador.

En cuanto a la frustración en el uso y goce:

El inquilino podrá pedir la rescisión del contrato o el cese del pago si por cualquier causa no atribuible al locatario se viese impedido a usar y gozar del bien locado. La nueva ley de alquileres hace diferencia en las causas que antes era solo para caso fortuito o fuerza mayor.
En todos los casos en que el locatario pague gastos que son a cargo del locador podrá compensarlos con el canon locativo pero antes deberá notificar fehacientemente al locador.

En cuanto a las expensas:

No importa como el administrador liquide las expensas, es decir, si las liquida como ordinarias o extraordinarias, solamente son a cargo del locatario las que correspondan a servicios normales y permanentes a disposición del locatario. 

En cuanto a la indemnización a pagar por rescisión del contrato:

Para los contratos con destino vivienda si el locatario notifica al locador con una anterioridad mayor o igual a 3 meses que rescindirá el contrato , luego de transcurridos los primeros seis meses de contrato, no pagará indemnización por rescisión.

En cuanto a la renovación del contrato:

La nueva ley de alquileres para los inmuebles destinados a vivienda dispone que cualquiera de las partes dentro de los 3 meses ultimos de la vigencia del contrato puede convocar a la otra para acordar la renovación del contrato. En el caso de que el locador no contestase o no alcanzaran un acuerdo el locatario podrá rescindir el contrato de manera anticipada sin necesidad de pagar indemnización. Debe previamente notificar fehacientemente al locador.

En cuanto a la extinción del contrato por falta de pago o vencimiento de plazo:

Para los alquileres con destino habitacional, ante falta de pago, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de los alquileres dando como mínimo un plazo de 10 días hábiles para el pago. La notificación la debe enviar al domicilio denunciado y es válida independientemente de que el locatario la reciba o no.
El locatario cumplido el plazo deberá restituir el inmueble y si no lo hace el locador puede pedir el desalojo.
Si el locador no recibe la llave el locatario puede depositarla judicialmente con los gastos y costas que ocasione a cargo del locador.
A partir de la fecha de notificación fehaciente al locador para que reciba las llaves no correran nuevos alquileres ni obligaciones accesorias, siempre y cuando el locatario deposite judicialmente las llaves dentro de los 10 días hábiles siguientes.

En cuanto a los ajustes:

Para locaciones habitacionales los alquileres deben fijarse por un valor unico por período mensualSolo podrán ser anuales. No podrán incorporarse bonificaciones u otras metodologias que puedan llevar a situaciones confusas al locatario. El indice de ajuste lo informará el BCRA y será un promedio entre las variaciones mensuales del indice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración indice promedio de trabajadores estables (RIPTE).

En cuanto a la negativa del locador a cobrar el canon locativo:

En el supuesto caso que el locador se rehusase a cobrar el alquiler el locatario deberá intimarlo fehacientemente a que lo reciba dentro de las 48 hs siguientes de la notificación. Si el locador no lo hace el locatario deberá consignarlo judicialmente dentro de los 3 días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la notificación.

Inscripción de los contratos en la AFIP:

Para locaciones de bienes inmuebles el locador debe declarar el contrato en la AFIP.
Si en algún momento hay una intervención judicial por la ejecución del contrato, el juez competente previo a correr traslado de la demanda debe notificar a la AFIP la existencia del contrato.
Sin perjuicio de la obligación del locador cualquiera de las partes puede informar a la AFIP la existencia del contrato.

Este es un resúmen de las principales modificaciones que introduce la nueva ley de alquileres enfocado a la locación de inmuebles con destino a vivienda.

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